Zwei Mobilheimparks in Petaluma drohen aufgrund der Mietverordnung mit der Schließung

Die Versuche von Stadtführern, Petalumas Mieterschutz für Mobilheime mit dem anderer Städte im Sonoma County in Einklang zu bringen, haben zu einem extremen Nebeneffekt geführt, da zwei der größten Mobilheimparks der Stadt nun mit der vollständigen Schließung drohen, was möglicherweise Hunderte von Anwohnern zur Folge haben könnte ohne Häuser.

Die Eigentümer von Little Woods Mobile Villa, einem Mobilheimpark für alle Altersgruppen mit 78 Wohneinheiten am 1821 Lakeville Hwy., und Youngstown, einem Mobilheimpark für Senioren mit 102 Wohneinheiten am 911 N. McDowell Blvd., haben die Bewohner darüber informiert Mögliche Pläne, die Parks zu schließen und für andere Nutzungen umzuwandeln.

„Im Leben eines Parks kommt oft der Zeitpunkt, an dem eine Entscheidung darüber getroffen werden muss, ob es machbar ist, einen Park weiter zu betreiben, wenn die physischen Verbesserungen und die Infrastruktur veraltet und kostspielig zu reparieren und zu ersetzen sind, und/oder die Parkbesitzer.“ „Wir kommen zu dem Schluss, dass sie den Park aufgrund der Maßnahmen der Landes- und Kommunalverwaltung nicht mehr wirtschaftlich betreiben können“, heißt es in einem Brief der Manager der Little Woods Mobile Villa an die Bewohner vom 6. Juli.

Aufgrund dieser Faktoren, so heißt es in dem Schreiben, „überlegten die Eigentümer, ob es sinnvoll ist, den Park weiterhin als Wohnmobilpark zu betreiben, und prüfen die Möglichkeit, den Park umzuwandeln.“

In dem Schreiben heißt es weiter: „Obwohl noch keine Entscheidung über die Schließung des Parks getroffen wurde, prüfen die Eigentümer des Parks die Option und der Park behält sich das Recht vor, den Geschäftsbetrieb einzustellen und den Park zu schließen.“

Den Anwohnern zufolge hat das Management von Little Woods den Hinweis nicht auf Spanisch übermittelt, obwohl der Mobilheimpark hauptsächlich von spanischsprachigen Personen genutzt wird.

Little Woods Mobile Villa wird von Harmony Communities verwaltet und ist Eigentum von Little Woods Mobile Villa LLC, die laut staatlichen Geschäftsunterlagen Nick Ubaldi mit Stand Dezember 2022 als Vertreter der LLC aufführt. Die Hauptadresse des Eigentümers ist die Stockton-Adresse von Harmony Communities .

Ubaldi antwortete nicht sofort auf Anfragen nach Kommentaren.

In der Zwischenzeit erhielten die Bewohner von Youngstown einen ähnlichen Brief vom 7. Juli von WGP Property Management, in dem sie mitteilten, dass die Eigentümer ebenfalls über die Schließung des Parks nachdenken und eine Firma mit der Unterstützung bei diesem Prozess beauftragt hatten.

„Wenn der Eigentümer mit der Schließung des Parks fortfährt, werden Sie 12 Monate im Voraus schriftlich über den Termin informiert, bis zu dem Sie umziehen müssen“, heißt es in dem Brief. „Möglicherweise haben Sie Anspruch auf Beratungsdienste, wie z. B. Empfehlungen zu Ersatzstandorten. Darüber hinaus haben Sie möglicherweise auch Anspruch auf eine Zahlung für die Umzugskosten und/oder auf finanzielle Unterstützung.“

Diese Ankündigung erfolgte im Anschluss an einen Brief vom 22. Juni, in dem es hieß, dass der Park in eine Wohnanlage für alle Altersgruppen umgewandelt werden solle und nicht mehr ausschließlich für Senioren vorgesehen sei, und in dem die Bewohner über eine Gemeindeversammlung am 21. Juli informiert wurden, um diese Änderungen zu besprechen.

Anfragen nach Kommentaren an den Youngstown-Eigentümer Daniel Weisfield und die WGP Property Management dieses Parks wurden nicht sofort beantwortet. Am Mittwoch gab Larissa Branes, eine Anwältin, die Youngstown vertritt, im Namen des Parks eine Erklärung ab:

„Es ist aufgrund einer Reihe von Faktoren nicht klar, ob es für Youngstown finanziell rentabel ist, weiterhin als Wohnmobilpark zu funktionieren. Ein Unternehmen, das weniger Geld einbringt, als es ausgibt, kann offensichtlich nicht aufrechterhalten werden. Daher erwägen die Parkbesitzer ihre Optionen, zu denen auch die Schließung des Parks im Rahmen des im Landesrecht vorgesehenen Verfahrens gehört.“

Beide Ankündigungen einer möglichen Schließung erfolgten, nachdem die Stadt versprochen hatte, ihre Obergrenze für jährliche Mieterhöhungen für Wohnmobilparks zu aktualisieren. Die Ratsmitglieder haben bereits Änderungen am Mietstabilisierungsprogramm für Mobilheimparkplätze der Stadt genehmigt, das ursprünglich 1993 ins Leben gerufen wurde und jährliche Mieterhöhungen auf 6 % oder 100 % des Verbraucherpreisindex begrenzte, je nachdem, welcher Wert niedriger war – jetzt aber die jährliche Miete begrenzt erhöht sich um 4 % oder 70 % des VPI, je nachdem, welcher Wert niedriger ist.

Die Änderung ähnelt niedrigeren Mietobergrenzen, die bereits in Santa Rosa und anderen Städten im Sonoma County gelten.

Am Montag füllten Einwohner von Little Woods und Youngstown das Rathaus, um ihre Besorgnis über die möglichen Schließungen zum Ausdruck zu bringen, und teilten den Stadtbeamten mit, dass sie die Drohungen mit der Schließung als Vergeltung für die jüngsten Veränderungen in der Stadt betrachten.

„Unser Eintreten führt zu Vergeltungsmaßnahmen, die keine Grenzen kennen, und zwar gegen Senioren jeden Alters mit einer Vielzahl von Gesundheitsproblemen“, sagte Jodi Johnson, eine Einwohnerin von Youngstown. „Ich frage mich, ob es für die Parkbesitzer überhaupt von Bedeutung ist, ob ein Senior aufgrund dieses Stresses einen Herzinfarkt oder Schlaganfall erleidet.“

„Wir sind Menschen und kein Unternehmen, und sie behandeln uns wie ein Unternehmen“, sagte Martin Contreras aus Little Woods.

Während der Montagssitzung stimmten die Ratsmitglieder der Annahme der Änderungsanträge in zweiter Lesung zu. Eine Dringlichkeitsverordnung war bereits am 19. Juni verabschiedet worden.

Als Reaktion auf die Mitteilungen der Parkbesitzer sagte Staatsanwalt Eric Danly während der Ratssitzung am Montag, dass er und andere Stadtführer diese sowie die städtischen Vorschriften für Wohnmobilparks und Parkumbauten überprüft hätten.

Die Stadt, sagte er, sei befugt, den Prozess der Umstellung der Nutzung von Wohnmobilparks auf andere Nutzungen zu regeln.

„Es sieht so aus, als ob einige der Bekanntmachungen andeuten, dass der Umwandlungsprozess nicht unbedingt schwierig ist und in der Kontrolle der Parkbesitzer liegt, aber der Zustimmung des Rates bedarf“, sagte Danly.

„Parkbesitzer, die die Nutzung ihrer Parks umstellen möchten, müssen sowohl eine Generalplanänderung als auch eine Bebauungsänderung beantragen“, bemerkte Danly. „Sie müssen außerdem einen Bericht über die Auswirkungen der Umsiedlung vorlegen.“

Der Stadtrat müsse dann eine öffentliche Anhörung zu dieser Angelegenheit durchführen, sagte Danly, und wenn der Stadtrat nicht in der Lage sei, Feststellungen zu treffen, um mögliche Auswirkungen der Umsiedlung auf die Bewohner abzumildern, „sollte der Stadtrat den Antrag auf Umwandlung, Schließung oder Einstellung ablehnen.“ Verwendung“ gemäß den geltenden Vorschriften.

Für den Fall, dass die Schließung oder Umwandlung eines Wohnmobilparks genehmigt wird, wäre es erforderlich, dass die Bewohner finanzielle Unterstützung für den Umzug erhalten.

Ende 2021 wurde dieser Prozess für die Bewohner des Wohnmobilparks Youngstown östlich des Highway 101 von entscheidender Bedeutung, wo Parkbesitzer Weisfield versucht hatte, die Mieten um 40 % zu erhöhen.

Als Reaktion darauf mobilisierten die Einwohner von Youngstown, um sich der Erhöhung zu widersetzen, und ein Schiedsrichter lehnte die Erhöhung schließlich in einem Urteil vom Februar 2022 ab. Es war erst das zweite Schiedsverfahren in Petaluma seit Inkrafttreten der Mietstabilisierungsverordnung für Mobilheime.

Im Jahr 2017 sahen sich die Bewohner von Little Woods mit einer vorgeschlagenen Mieterhöhung von rund 44 % konfrontiert, doch die Betreiber zogen sich nach öffentlichem Aufschrei von dem Vorschlag zurück.

Amelia Richardson ist Mitarbeiterin des Argus-Courier. Sie ist unter [email protected] oder 707-521-5208 erreichbar.